La Cour des Comptes dans son rapport publié le 22 mai s’inquiète de la progression de la vacance pour atteindre 3,5 % des logements dans le parc privé.
Quand bien même les pénalités pour réduire cette inoccupation, ô combien dommageable, ont singulièrement augmenté de 80 M€ à 271 M€ entre 2017 et 2024, le phénomène structurel de cette vacance s’aggrave, pour reprendre la conclusion de la Cour des Comptes.
Si les contraintes fiscales sont peu efficaces, sans doute conviendrait-il de s’attacher à la cause première de cette inoccupation : l’obsolescence des logements.
Être propriétaire de ce patrimoine ne veut pas dire nécessairement avoir la trésorerie pour engager des travaux de remise aux normes, d’autant que nombre de ces bailleurs potentiels, parfois âgés, n’ont pas connaissance, ou peu, des efforts de l’Etat pour accompagner leurs investissements ; encore faut-il pouvoir instruire les dossiers de financement.
L’heure demande des mesures concrètes.
Nous suggérons que ces bailleurs puissent apporter l’usufruit de leur bien inoccupé à des foncières relevant de l’économie sociale et solidaire. Cet apport serait rétribué par la remise de parts sociales, éligibles aux dispositions fiscales relevant de l’IR-SIEG au même titre que les souscriptions en numéraires.
Aux fins d’éviter toute discussion quant à la valeur de l’usufruit, il serait retenu une valeur forfaitaire au titre de l’apport, 1 000 € du m² habitable en Ile-de-France et 750 € du m² dans les métropoles. Naturellement, cette mesure concerne des logements dont la réhabilitation ne s’apparente pas à une reconstruction, les investissements devant rester raisonnables de par un usufruit limité dans le temps pour faciliter l’attractivité de ce dispositif.
Les foncières solidaires supporteraient l’avance des travaux, à charge pour elles d’instruire les demandes de subventions et de financement auprès de l’ANAH pour une durée de 15 années au cours desquelles le logement après réhabilitation serait loué aux personnes exerçant des activités « dites essentielles » (aides-soignants, auxiliaires de vie, hôtellerie, jeunes accédant à l’emploi, ainsi qu’aux étudiants).
Souvenons-nous plus de 50% de personnes éligibles au DALO travaillent dans ces métiers. La crise sanitaire nous rappela combien leur engagement était primordial.
Les propriétaires verront leur bien revalorisé et bénéficieront d’une exonération de tout impôt, de charges et de primes d’assurances, les loyers venant en remboursement des travaux.
Observons que cette approche, évitant l’artificialisation des sols, promeut une mixité sociale de bon aloi et ce, en centre-ville dans les territoires tendus, de personnes souvent isolées aux ressources modestes.
Un tel dispositif met en lumière une convergence entre le respect de la propriété privée et celui du bien commun à un moment où le tissu social doit être retissé. Comment peut-il mieux l’être que par cette vigilance à l’égard de ceux privés d’un toit décent.
Cette opération soutenue par la Fondation Palladio, qui a retenu ce projet parmi 5 autres actions collectives, sera présentée le 13 juin à l’Université de la Ville de Demain.
Le défi est à la hauteur des actions à mener pour lutter contre l’indifférence s’agissant de mobiliser en trois ans, sur le plan national, 15 000 logements inoccupés. L’attente n’est pas celle d’une indignation mais d’actions concrètes.
Ensemble agissons.
Bernard Devert
Président d’Habitat et Humanisme
Mai 2025
Le Blog de Bernard Devert 