Réponses crédibles et urgentes pour atténuer le mal logement dans un contexte de grave crise financière et économique.

Les experts et acteurs du logement social considèrent qu’il manque 900 000 logements, observant que :

• près de 400 000 sont vacants dans les 8 premières agglomérations françaises ; cette évaluation est assez précise pour relever de l’assujettissement au titre d’une inoccupation injustifiée de plus de deux ans.

Les pénalités ont porté des fruits, mais pour autant la vacance résiste.

• 200 000, selon l’estimation de l’USL, sont occupés par des foyers qui, pour avoir bénéficié de « l’ascenseur social » sont en situation de sur-loyer. Plus de 10 000 d’entre eux ont des ressources supérieures dépassant de 100% les critères d’éligibilité aux logements HLM.

Jean PERRIN, Président de l’UNPI, annonce 380 000 logements dans le parc public ou para-public, occupés par des ménages disposant de revenus importants ou pour le moins incompatibles avec les règles d’éligibilité au logement social. Cette observation mérite d’être nuancée. Certes, les occupants peuvent faire valoir un droit acquis conforté par un sur-loyer, mais peut-il être maintenu alors que tant de familles fragilisées sont dans l’impossibilité de trouver un toit décent en cohérence avec leur peu de ressources.

Cette crise est destructrice de tout avenir pour 2,5% à 3% de la population et gravement dommageable pour les 5% autres.

Il me semble nécessaire d’intervenir sur les « stocks » et non seulement sur les « flux ».

1. Intervention sur les stocks :

• Réduction de la vacance et libération de logements pour les ménages disposant de ressources leur permettant d’accéder à un logement dans le parc privé. Une telle orientation nécessite une mesure incitative accompagnée de deux contraignantes :

• Mesure incitative : mise en œuvre du décret d’application quant à la garantie des risques locatifs (GRL), pour les opérations de location/sous-location ; une telle mesure atténuerait la vacance, comme en témoigne notre opération « Propriétaires et solidaires » largement amputée par la peur de l’impayé.

Ne conviendrait-il pas d’envisager la mutualisation de ce risque sur l’ensemble du patrimoine locatif privé et public.

Cette assurance obligatoire se présenterait avec une prime attractive qui, comme pour le risque automobile, sécuriserait bien des incidents de parcours, un malus pouvant être envisagé à la charge du locataire de mauvaise foi.

• Deux mesures contraignantes :

  – vente des logements sociaux occupés par des familles aisées ou mise en place d’un loyer s’apparentant à celui du marché.

  . affectation du prix de cession à la construction de logements pour ceux dont l’attente s’apparente à celle du désespoir,
  . augmentation substantielle du sur-loyer, offrant aux gestionnaires une latitude pour minorer les loyers des ménages très fragilisés. Cette option est peut-être préférable à la précédente pour favoriser la mixité et une mutualisation créatrice d’une plus grande cohésion sociale.

  – recherche d’une cohabitation entre le patrimoine public et privé, plus particulièrement sur les territoires dits « non tendus » où nous assistons à des opérations de construction sociale, alors que des logements privés sont inoccupés (et réciproquement).

2. Intervention sur les flux :

• Un foncier maîtrisé

Mme Cécile Duflot, dans son allocution devant les D.R.E.A.L. soulignait, parmi les quatre mobilisations nécessaires à l’atténuation de la crise du logement, l’urgence d’offrir des terrains.

Le foncier, trop cher, se présente comme une rente pour les uns, aggravant les situations de précarité pour les autres.

• Développement du démembrement de la propriété porté par des foncières solidaires :

Ces foncières solidaires bénéficieraient d’un financement de même nature, via la contribution (à déterminer) de l’Assurance Vie.

A l’instar de l’épargne salariale qui a « boosté » le financement des opérations sociales, ne serait-il pas opportun que le support assurances vie participe à l’économie du logement, relevant que l’encours de ce véhicule de placement est de 1 500 milliards d’€, notant qu’une fraction en unité de compte de 300 milliards d’€ serait rapidement mobilisable.

L’importance de ces capitaux offrirait une nouvelle donne, ces foncières louant leurs terrains ou bâtiments, dans le cadre d’un démembrement (usufruit) ou d’une emphytéose, aux bailleurs sociaux (H.L.M., associations), voire aux investisseurs type SCPI, à qui il serait demandé la construction de logements à loyers intermédiaires.

Une des raisons de la crise est le désengagement des institutionnels de ce logement intermédiaire. En 20 ans, près de 500 000 logements ont été cédés ou déconventionnés alors qu’ils contribuaient à un certain équilibre du marché pour être situés à Paris et sa première couronne, Marseille et Lyon.

Le contexte économique facilite la mise en place de la nue propriété, dont les revenus s’apparenteraient à ceux des obligations d’Etat si bien que les grands investisseurs devraient finalement s’incliner devant une telle mesure, économiquement raisonnable et socialement nécessaire.

• Augmentation des droits à construire dans les territoires tendus :

Mme la Ministre accepterait-elle d’accompagner la révision de l’article 55 de la loi SRU avec celle, dans les territoires tendus, de droits à construire supplémentaires, financés précisément par la contribution de l’Assurance Vie.

Cette perspective aurait deux conséquences :

• une charge foncière qui, portée par la finance solidaire, faciliterait l’éligibilité de logements P.L.A.I. et au P.L.U.S,

• une atténuation de l’étalement des grandes agglomérations obligeant les plus pauvres de notre société à se loger au loin des centres villes, d’où des frais de transports et une pénibilité s’ajoutant à des conditions de vie déjà difficiles.

Ces droits à construire supplémentaires participeraient à une « intensification de la ville » traduisant un « supplément d’âme » pour non seulement construire plus, mais construire autrement dans la perspective de bâtir la mixité sociale.

• Mise en place d’aides à la construction, l’avantage fiscal étant proportionné à l’avantage social.

  • Un amortissement pour les personnes physiques investissant en direct pour la création du logement intermédiaire accompagné avec une exonération partielle des droits de mutation dès lors que le patrimoine conserve sa destination (durée à préciser).

  • une réduction d’impôt de 20% sur 5 ans, dans la limite de 300 000 € pour les personnes privées investissant dans des sociétés qui, bénéficiant du statut de SIEG, affectent leur parc pour au moins 85% à des foyers répondant aux critères d’éligibilité des PLAI et PLUS.

Le plafond de cet avantage fiscal serait porté à 500 000 € pour la création d’un patrimoine loué, dans les territoires tendus, à 4 € du mètre carré, appelant une prise en charge de 25% des charges locatives dans le cadre de l’APL, les logements répondant au label HQE.

NB : le loyer du PLAI 6 € du m² est encore trop élevé pour des familles sans ressource).

• Déduction fiscale au titre de la libéralité pour un abandon partiel du montant des loyers.

Ces mesures fiscales ne devraient pas être étrangères à tous ceux qui, non seulement n’ont pas bénéficié de « l’ascenseur social », mais qui ne parviennent pas à monter ces quelques marches pour habiter un logement décent : 650 000 personnes n’ont pas de domicile et 130 000 sont dans la rue. Ces chiffres occultent des milliers d’autres qui vivent dans des conditions insalubres.

Une avancée a été faite avec le DALO, mais vient cette heure où il s’agit de s’opposer fermement à cette injustice qu’est l’absence ou l’indécence du logement. Un tel engagement, pour susciter plus de cohésion sociale, rassemblera la Nation.